Fenomena Harga Properti Jumping: Dulu Ratusan Ribu, Kini Miliaran! Kawasan Penyangga Jakarta Makin Tak Terjangkau
Intisari Berita (The Gist)
Harga properti dan tanah di kawasan penyangga Jakarta, terutama Tangerang Raya (BSD dan sekitarnya), telah mengalami kenaikan yang tidak masuk akal dalam dua dekade terakhir. Lahan mentah yang sebelum 1998 dihargai sekitar Rp 100 ribu/m² kini melonjak menjadi Rp 15-18 juta/m² untuk tanah kavling. Kenaikan drastis ini dipicu oleh pembangunan infrastruktur seperti tol (seperti Tol tahun 2004), menyebabkan rumah yang dulu di bawah Rp 200 juta kini bernilai miliaran, membuat kepemilikan rumah pertama bagi generasi muda semakin sulit, bahkan di lokasi non-prime.
Eskalasi Harga Properti: “Pinggiran” Jakarta Kini Sentuh Miliaran Rupiah
Jakarta – Lonjakan harga properti di kawasan penyangga Jakarta, khususnya Tangerang Raya, digambarkan sudah mencapai titik yang “tidak masuk akal” jika dibandingkan dengan kondisi dua dekade silam. Kawasan yang dulunya dipandang sebagai “pinggiran” kini menjelma menjadi area prime dengan nilai properti yang melonjak hingga puluhan kali lipat.
Martin Hutapea, Associate Director Research & Consultancy Department PT Leads Property Services Indonesia, menyoroti eskalasi harga tanah dan rumah yang sangat cepat, terutama di BSD dan sekitarnya.
Perbandingan Harga Tanah: Dari Ratusan Ribu ke Belasan Juta Rupiah
Menurut Martin, perbandingan harga dua dekade lalu dan saat ini sangatlah kontras:
-
Era Sebelum 1998: Harga tanah mentah di wilayah Tangerang Selatan (Tangsel) masih berada di kisaran Rp 100 ribu/m².
-
Era Pasca-2025: Harga tanah kavling di Tangerang saat ini sudah menembus Rp 15 juta hingga Rp 18 juta/m².
Lonjakan ini menciptakan tantangan besar bagi para developer yang baru merintis. “Kalau sekarang pengembang jika ingin mengembangkan township dimulai dari lahan mentah… di Tangerang aja harganya sudah Rp 15-18 juta untuk tanah kavling,” jelas Martin dalam acara Tren Properti 2025 & Market Outlook 2025 Leads Property.
Dampak Pembangunan Tol: Harga Rumah Melambung 300%
Faktor utama pendorong kenaikan drastis ini adalah pembangunan infrastruktur. Martin mengambil contoh konkret di BSD:
“Sebelum tol 2004 dari BSD ke Fedex, harga rumah di BSD saat itu ngga sampai 200 juta… dulu dia ada istilah Griya Loka, ngga ada Rp 100 juta. Begitu ada pengembangan tol, jadi baru ada The Green, Latinos yang harganya 3x lipat dari itu. Harga 500-600 juta,” ungkapnya.
Perkembangan tol pada tahun 2004 menjadi titik balik yang memicu peningkatan nilai properti secara eksponensial. Rumah yang semula di bawah Rp 200 juta langsung melonjak menjadi Rp 500-600 juta, dan kini sebagian besar sudah menyentuh harga miliaran.
Tantangan Generasi Muda dan Peluang Developer Baru
Kenaikan harga yang konsisten ini semakin memberatkan generasi muda dalam memiliki hunian pertama. Bahkan di Jakarta, harga tanah residensial telah menembus level yang sulit dijangkau: Pondok Indah 40 jutaan/m², dan Menteng 100 jutaan/m².
Meskipun demikian, peluang bagi developer baru masih terbuka di lokasi yang sedikit menjauh dari area prime (Greater Jakarta).
-
Lokasi sedikit menjauh: Harga tanah di bawah Rp 10 juta/m² masih dapat ditemukan.
-
Area secondary (seperti Sawangan): Harga masih di bawah Rp 7 juta/m².
“Kalau sudah downtown tembus 7 juta/m² itu ngga relevan untuk rumah 500 juta,” pungkas Martin, menegaskan bahwa perintis developer property perlu mencari lokasi strategis yang harganya masih di bawah level downtown agar dapat menyediakan hunian dengan harga yang lebih terjangkau.